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2014年湘潭房地产市场运行情况分析

湘潭市统计局 xttj.xiangtan.gov.cn 发布时间:2015-03-11 【字体:

 2013年房地产开发销售火爆势头退却后以及受房地产市场大环境及房地产开发企业自身发展的影响下,2014年全市房地产市场开始出现高位调整,出现了房地产开发投资放缓,商品房销售面积趋于平稳,增速有所回落,库存压力较大等情况。总之,2014年我市房地产市场步入调整期,逐渐回归理性消费。

一、2014年房地产市场运行的基本情况

2014年全市房地产开发完成投资额147.13亿元,与去年同期相比增长20.4%;完成竣工房屋面积161.6万平方米,与去年同期相比下降44.9%;完成商品房实际销售面积185.74万平方米,与去年同期相比下降23.2%;完成商品房销售金额74.11亿元,与去年同期相比下降19%

二、2014年房地产市场运行趋势和特点

()房地产开发投资增速回落。2014年,全市房地产开发完成投资147.13亿元,同比增长20.4%,与2013年增幅相比回落9.9个百分点。但仍高于全省10.7个百分点,在全省排第三位。

12014年各月投资增幅呈V子型。受一季度房地产销售形势低迷影响,房地产开发商信心大幅降低,放缓投资,1-8月份增速下降0.4个百分点;随着央行两次定向降准和一次降息以及“湘五条”“潭八条”的相继出台,开发商信心有所提升,开发投资增速逐步回升。

   

2、住宅、商业营业用房投资上升,办公楼投资下降。2014年,全市完成住宅投资107.03亿元,增长23.05%。从开发结构来看,住宅投资中,别墅、高档公寓投资增长较快,完成投资额6.75亿元,增长67.67%144平方米以上住宅的投资下降较快,完成投资额13.91亿元,下降30.19%;办公楼完成投资额0.99亿元,下降了66.21%

()房地产开发施工面积规模平稳扩大,增幅收窄。2014年,全市房地产开发施工面积1427.22万平方米,同比增长4%,其中1-8月份房屋施工面积同比下降3.1%2014年,全市住宅施工面积105.79万平方米,同比下降2.38%,办公楼施工面积46.76万平方米,同比增长2.66%,商业营业用房施工面积172.41万平方米,同比增长62.62%

 

() 商品房销售面积和销售额降幅日益明显。2014,全市商品房销售面积185.74万平方米,同比下降23.2%,比去年同期下降47.9个百分点,比上半年扩大12.4个百分点。其中,住宅销售面积172.84万平方米,同比下降20.9%,比去年同期下降41.1个百分点,比上半年扩大13.9个百分点。

从用途看,别墅、高档公寓和办公楼销售相对较好。2014年,别墅、高档公寓住宅销售4.83万平方米,同比增长37.14%;办公楼销售0.045万平方米,同比增长174.85%90平方米以下住宅销售18.11万平方米,降幅最大,同比下降42.76%144平方米以下住宅销售25.05万平方米,降幅最小,同比下降4.76%

 

()商品房品质有新提升。商品房品质的提升是赢得市场份额和获得消费者青睐的首选。如以合理的空间布局、舒适、优雅、大气的小区环境吸引市场和消费者;以两型地产引领市场,即资源节约型和环境友好型,加之九华道路、交通设施规划都较好,楼盘经推出就达到了产销两旺的势头。同时房地产开发商在销售价格上也在作些调整,让利于民,让利于消费者,在一定程度上释放了市场的需求。

三、房地产市场存在的问题和原因

1、房地产开发资金趋紧。2014年,全市房地产开发实际到位资金158.18亿元,同比下降9.05%,增速比上半年回落17.98个百分点,比开发投资增速低29.45个百分点。一是房地产企业销售不佳,影响了资金回笼。二是银行这张闸门仍未完全放开,即使有好的项目,前景也较好,要银行放贷也非常不容易。三是自有资金实力的房地产企业太少。这必然会带来资金投资流向的逆转。

2、房地产市场需求不旺。我市的房地产市场主要以刚性和改善型需求为主,潜在需求有限。一方面是湘潭与长沙、株洲相比经济发展缓慢、外来人口少,商品房销售很受局限,另一方面是湘潭房地产市场对外扩张和消费拉动力小,城市的软、硬设施及环境与长沙、株洲相比差距较大。

3、去库存化压力依然较大。2014年,我市房产待售面积上升趋势仍较为明显,尤其是住宅的积压大幅增加。12月底,全市待售面积为140.01万平方米,同比增幅为65.37%,与上半年增幅相比下降了4.43个百分点;其中住宅待售面积为95.37万平方米,同比增幅为50.68%,与上半年增幅相比下降了10.22个百分点。待售面积增幅虽比上半年有所减少,但存量仍较大,需多加关注。从住宅空置时间结构上看,空置面积结构性问题仍然比较突出,空置3年以上面积减少了33.43%,空置一年以上三年以下的待售面积为80.23万平方米,为2013年的1.76倍,由此可见房地产销售形势不容乐观。

四、几点建议

商品房既是消费品又是投资品,既有着商品的一般属性,又有着自身独特的属性。就房地产供给与需求的关系对我市房地产市场的健康发展谈谈几点建议。

从需求的角度而言:

1、积极推进以“人”为核心的新型城镇化建设。推进城镇化建设,着力提高城镇的内在承载力,实现产业发展和城镇建设融合,用产业用实体经济来转移和吸引更多的人口、留住外来人口。

2、大力发展经济提高人民群众收入。一个城市或者地区的发展水平和人均可支配收入在很大程度上影响着对房地产的需求,要通过发展经济提高人民群众的收入水平来释放对房地产的潜在需求。

从供给的角度而言:

1、房地产开发土地供应量适度从紧。目前已获得土地未开发的土地存量较大,土地供应和投放口子要收紧,否则也造成土地资金流失。同时土地供应可借鉴和学习其他市州比较好的模式。

2、房地产开发要限量提质。目前我市的商品房已供大于求,现房库存量保守估计在140.01万平方米,尤其是一些片区开发量偏大,销售的对象较为单一,如在宏观上把控不好,有可能会出现一些不可控的风险。

3、将部分商品房转为保障房以降低库存。补贴接受保障的家庭购房者,加大对居民刚性和改善性住房需求的信贷支持。当供需出现紧张的情况下要继续进行保障房建设。

4、采取相应措施激活和引导市场。

一是对房地产企业扶优扶强,对实力强、品牌好,消费者有口皆碑的龙头企业在综合报建、税费缴纳、各项保证方面给予支持,并开辟一些绿色通道,增强投资信心。

二是严格贯彻落实“湘五条”、“潭八条”文件精神,结合我市实际的情况和市场需求,大力推动住宅产业化发展进程,鼓励企业积极走住宅产业化的建设发展模式。


来 源:zys 责任编辑:zys