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上半年湘潭房地产市场运行情况及后期走势研判

湘潭市统计局 xttj.xiangtan.gov.cn 发布时间:2014-07-25 【字体:

 

上半年全市房地产市场成交持续低迷。在去年房地产开发销售火爆势头退却后,今年房地产市场面临的风险因素不断增多,下行压力逐渐显现,房地产市场步入调整期,逐渐回归理性消费。
一、上半年房地产市场运行基本特点
   (一)房地产开发投资大幅下降,投资质量有所提升。从运行情况看,房地产开发投资呈现下降态势。上半年,全市房地产开发投资完成额50.82亿元,同比增长6.0%。增幅较去年同期回落32.8个百分点。 从构成上看,上半年住宅开发投资完成38.67亿元,占开发投资完成额的76.1%;同时,土地购置费用占比继续下降,建筑工程投资占比有较大提升,这说明了全房地产开发投资质量进一步提升。
      (二)施工面积平稳增长,市场供应保持充足。上半年,全市施工面积为1132.06万平方米,同比增长3.4%;其中住宅施工面积为886.83万平方米,同比下降1.4%。
(三)销售面积增速持续负增长,房价趋稳。在限购、税收、保障性安居工程建设等因素的影响下,特别是在2012年以来所积累的部分市场需求在2013年得以集中释放后,上半年全市房地产市场出现了低迷的情况,销售市场呈现理性回归的发展态势。上半年,全市实际销售面积78.84万平方米,同比下降10.87%;完成销售额30.29亿元,同比下降13.9%。
(四)县市区房地产市场有喜有忧。上半年,在各个县市区中,湘乡市和韶山市由于土地投放量和供需控制比较合理,两市的房地产销售面积增幅较大,分别达到了35.14%和198.89%;但岳塘区和九华的房屋销售量明显下降,两个市场已处于饱和状态。
二、房地产市场需要关注的几个问题
  (一)新开工面积大幅下滑。受房地产调控政策影响,上半年全市房地产投资低位运行,房地产新开工面积大幅下滑。上半年,全市房屋新开工面积135.64万平方米,下降31.6%。其中住宅新开工面积108.77万平方米,下降26.0%。
       (二)待售面积持续增加。上半年,我市房产待售面积上升趋势仍较为明显,尤其是住宅的积压大幅增加。6月末,全市待售面积为100.58万平方米,同比增幅为69.8%,其中住宅待售面积为77.68万平方米,同比增幅为60.9%。从住宅空置时间结构上看,空置面积结构性问题仍然比较突出,空置3年以上面积减少了6.4%,空置一年以上三年以下的滞销房增加了2.67倍,由此可见住宅销售形势不容乐观。
三、下半年房地产市场发展趋势研判
上半年,全市房地产市场投资平稳、增速放缓,但商品房施工面积、竣工面积、销售面积以及销售额持续下滑,全市房地产市场已经进入调整期。分析原因:一是国家宏观政策影响。当前国家对房地产市场将采取“托底盖帽”的双控政策,房地产市场由商品房为主转为双轨制运行,“保障”与“市场”同步运行,从单一住宅开发转为综合开发,房地产开发进入微利薄利的时代。二是商品房供过于求。上半年我市商品房待售面积为100.58万平方米,但我市城区仅有87.86万人口,市域290.63万人口,且我市房地产市场主要靠刚性和改善型需求为主,潜在需求有限,导致商品房库存积压严重。三是开发商资金紧张。由于房地产销售市场不景气,企业资金回笼困难,加之银行信贷政策趋紧,致使无较大实力的开发商难有精力再投入。四是部分开发企业改变发展方向。由于房地产开发项目的成本增加、利润空间变窄,导致部分企业向酒店、餐饮、物流等领域发展,部分有实力的本土企业开始向长沙、株洲等外地开发市场进军。
目前,全市城市建设以及经济建设发展势头较好,新型城镇化进程稳步推进,央企投资进驻以及重点项目的开发建设给全市房地产市场奠定了良好的发展基础。在政策调控、市场需求和区域特性的综合影响下,预计下半年全市房地产市场发展将呈现以下特征:
1、商品房供应和销售持续下降。受房地产开发库存、消费者实际需求的限制,以及部分购房者观望心理加重,商品开发和房销售的压力都将继续加大,商品房供销将继续低迷。
2、房地产贷款继续趋紧。受房地产下行压力加大影响,银行信贷政策将更趋谨慎,银行贷款更倾向于符合国家政策导向的相关领域,对个人住房贷款的发放将趋向审慎。预计下半年全市房地产信贷政策仍将保持从严从紧的态势,房地产企业(特别是中小型房地产企业)资金压力越趋明显,个人贷款申请难度将会加大。
3、房价涨幅继续回落。目前,成本推动住房价格上涨的因素仍然存在,用地价格的上扬,征地拆迁费用、劳动成本增加等都导致商品房成本增加,但需求推动房价上涨的因素明显减弱,部分区域、边缘楼盘将继续降价销售。部分企业因资金回流困难、银行贷款收紧、投资预期出现变故等问题,出现资金链断裂的可能。但由于受开发成本限制以及开发商对政府救市存在一定的期待,全市房价出现大面积、大幅度的降价的可能性较小。
  
 

来 源:zys 责任编辑:zys